Union libre, mariage ou pacs, et achat immobilier

Le concubinage, le PACS et le mariage donnent des cadres différents à un achat immobilier, notamment en question de succession.

Faut-il se pacser avant d’acheter ou plutôt se marier ? Comment se passe un achat pour un couple pacsé ? Quelle différence avec le mariage ou le concubinage ?

De nos jours, les couples se marient de moins en moins. Il y a donc de plus en plus d’achat qui se font en concubinage ou bien sous contrat de pacs.

Cependant, l’union libre et le pacs sont des régimes qui protègent moins les acheteurs que le mariage. Il est important de bien se renseigner sur les différents cas de figure, avant d’acquérir un bien immobilier à deux : en cas de séparation, de décès, quelles seront les conséquences ? Qui seront vos héritiers ? Le conjoint survivant sera t’il protégé ?

 

Achat immobilier en concubinage ou union libre

En matière de droits sur les biens, les concubins sont considérés comme étrangers l’un pour l’autre. Chacun est propriétaire de ses biens, son patrimoine, ses dettes (qu’ils soient acquis avant le concubinage, ou bien après). L’achat immobilier se fait donc en indivision. Il peut être égalitaire (50/50) ou bien inégalitaire (80/20 par exemple)

En cas de séparation : Le logement peut être vendu, et chacun récupère le montant équivalent à leur quote-part initiale sur le prix, ou l’un des deux acheteurs pour reprendre la quote-part de son ex. C’est ce que l’on appelle une soulte.

En cas de décès : Si l’un des deux acheteurs décède, ses biens sont distribués selon les règles de l’héritage (voir bas de page : Les règles de l’héritage). Le concubin n’est pas du tout héritier. Le concubin survivant devient donc « co-indivisaire » avec les héritiers de la personne décédée. Ceci entraîne souvent la vente du bien, pour partage judiciaire.

Il est possible de faire un testament, pour léguer ses biens à son concubin, mais il ne pourra léguer à cette personne que la « quotité disponible » de ses biens, car il ne peut pas déshériter les héritiers de leur part légale (que l’on appelle réserve héréditaire).

Il est également possible de prévoir une clause de rachat permettant au conjoint survivant de rester dans le bien et reprendre la part de son concubin décédé, mais il devra régler aux héritiers, leur part d’héritage.

 

 

 

 

 

 

Pacs et achat immobilier

Le PACS est un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage. Chacun conserve ses biens, et ses dettes personnelles, datant d’avant ou pendant le pacs. L’imposition se fait sur le foyer, et non plus sur chacun des partenaires. Alors faut-il se pacser avant d’acheter ? 

Acheter une maison en PACS 

Pacs avant le 1er Janvier 2007 : Le régime de l’indivision est forcément mis en place. Vous posséderez donc chacun 50% des parts de la maison.

Pacs après le 1er Janvier 2007 :  Par défaut, le régime de la communauté de bien est mis en place. Chacun reste propriétaire des biens achetés avant et après le Pacs mais vous êtes solidaire de votre résidence principale

En cas de séparation, tout comme le concubinage, le logement peut être vendu, et chacun récupère le montant équivalent à leur quote-part initiale sur le prix, ou l’un des deux acheteurs pour reprendre la quote-part de son ex. C’est ce que l’on appelle une soulte.

En cas de décès : La règle est la même que pour le concubinage. Le propriétaire survivant n’est pas considéré comme héritier (voir bas de page : Les règles de l’héritage).

Tout comme un achat en concubinage, il est possible de faire un testament, pour prévoir de léguer la quote-part disponible à son conjoint. Les héritiers légaux garderont automatiquement la réserve héréditaire.

La différence avec le concubinage, est que les biens reçus par testament par le conjoint survivant seront exonérés de droits de succession. Il est également possible de prévoir une clause de rachat permettant au conjoint survivant de rester dans le bien et reprendre la part de son concubin décédé, mais il devra régler aux héritiers, leur part d’héritage.

Durant l’année suivant le décès, le partenaire survivant peut rester gratuitement dans le logement qui constituait la résidence principale des partenaires, s’il occupait effectivement le logement. Le mobilier qui était dans le logement, compris dans la succession, est également disponible pour le propriétaire survivant durant cette période, et ce gratuitement.

Achat immobilier et mariage

Il existe 3 possibilités :

  • Mariage sans contrat : régime de la communauté réduite aux acquêts (communauté légale)
  • Mariage avec contrat (Séparation de biens)
  • Mariage avec contrat (participation aux acquêts)

Dans les trois cas, l’imposition se fait sur le foyer. Seul le mariage ouvre le droit à la pension de réversion.

La communauté réduite aux acquêts (communauté légale)

Les biens acquis avant le mariage restent à chacun. De même pour les biens recueillis après le mariage, par donation ou succession.

Après le mariage, les biens acquis, et les dettes, sont dans le foyer commun, et les deux époux sont solidaires.

La séparation de biens

Les biens acquis avant et pendant le mariage restent à chacun. De même pour les biens recueillis après le mariage, par donation ou succession.

Après le mariage, les biens acquis, et les dettes, sont propres à chacun. Chacun conserve ses droits sur ses biens et reste tenu des dettes personnelles.

 

La participation aux acquêts

Pendant le mariage, le régime fonctionne comme une séparation de biens. Chacun conserve ses droits sur ses biens et reste tenu des dettes personnelles.

À la dissolution du régime, les biens que les époux avaient au moment du mariage (les patrimoines originaires) sont comparés avec ceux qu’ils ont lors de la dissolution (les patrimoines finaux).
Chacun des époux a droit, en valeur, à la moitié de l’enrichissement net de l’autre (les acquêts)

En cas de séparation / divorce :

Le logement peut être vendu, et chacun récupère le montant équivalent à leur quote-part sur le prix. L’un des concubins peut également racheter la part de son ex (soulte)

Attention : il n’est pas possible de vendre, donner ou louer un bien acquis pendant le mariage, sans l’accord de l’époux.

 

En cas de décès :

Le conjoint survivant est héritier.

Si rien n’a été spécifié, le conjoint survivant hérite de la « quotité disponible » et le reste aux autres héritiers (enfants). Il peut être prévu une part supérieure à la quotité disponible ordinaire : « quotité disponible spéciale entre époux », par testament. (voir bas de page : Les règles de l’héritage)

Comme pour le pacs, les biens reçus seront exonérés de droits de succession.

Comme pour le pacs également, durant l’année suivant le décès, le partenaire survivant peut rester gratuitement dans le logement qui constituait la résidence principale des partenaires, avec le mobilier.

Et comme pour l’indivision et le pacs : Il est possible de prévoir une clause de rachat, par laquelle le concubin survivant pourra racheter la part du défunt. Il évite ainsi l’indivision avec les autres héritiers et peut garder le logement. (Il devra aux autres héritiers la quote-part du défunt)

Les règles de l’héritage – réserve héréditaire et quotité disponible 

RH : Réserve héréditaire : part de l’héritage qui revient OBLIGATOIREMENT aux héritiers légaux (enfants)

QD : Quotité disponible : part de l’héritage que le défunt peut transmettre à/aux personnes choisies, par testament. Sans testament, cette part revient aux héritiers.

Si le défunt n’a pas d’enfant :
Chaque parent en vie perçoit ¼ de l’héritage. Le reste est divisé entre les frères et sœurs. S’i n’a pas de frères et sœurs, l’héritage va aux parents en totalité.

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