Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Comment fonctionne les SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) aussi appelée « pierre-papier » est un placement d’épargne dans l’immobilier. Nées dans les années 60, les SCPI détiennent des biens immobiliers professionnels qui permettent aux particuliers d’investir leur épargne par l’achat de parts de sociétés.

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Investir en SCPI

La société de gestion qui gère la SCPI va ainsi collecter des fonds auprès d’investisseurs. Puis, elle procèdera à une sélection d’actifs ou « parc immobilier » rentrant dans les statuts de la SCPI, c’est-à-dire correspondant à la stratégie patrimoniale suivie. Par exemple, une SCPI de rendement achètera donc un bureau avec un bail commercial. Par la suite, la société de gestion va acquérir de nouveaux actifs et gérer les différents biens qui composent le parc immobilier. Cette gestion est totale. Elle va du choix du locataire, au paiement des charges en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux, etc.

À noter pour le fonctionnement des SCPI, la SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) ceci permettant d’obtenir une transparence importante. En effet, l’AMF donne un agrément, analyse le rapport d’expertise annuel fourni par les sociétés de gestion, impose un Commissaire Aux Comptes afin de certifier les comptes, impose un dépositaire, etc.

L’investissement SCPI, c’est un bon investissement qui représente un faible risque en vous assurant un bon rendement.

LE MARCHÉ DE L’ÉPARGNE FONCIÈRE SCPI

Le marché des SCPI est un marché mature car existant depuis les années soixante. On remarque que seulement une vingtaine d’opérateurs interagissent sur cette thématique. Ceci étant dû à la complexité d’obtention d’un agrément par l’AMF qui engendre une barrière à l’entrée très importante. Malgré ce faible nombre d’opérateurs, la capitalisation totale atteint tout de même plus de 55 milliards d’euros, montrant l’expérience et l’expertise des sociétés évoluant dans ce domaine.

 

Avec la baisse des fonds euros et une notoriété de plus en plus forte auprès du grand public, les SCPI ont le vent en poupe.

 

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Pourquoi investir en SCPI ? Quels avantages ont les SCPI ?

Le plus gros avantage des SCPI, c’est de recevoir des loyers sans avoir tous les inconvénients de la gestion d’un bien locatif. En faisant l’acquisition de parts de SCPI, vous déléguez la gestion du parc immobilier à un professionnel : le gérant de la société. Non seulement, cette délégation vous permet de mesurer les risques pris, mais également de vous décharger de toutes les contraintes de gestion : c’est elle qui détermine la stratégie d’investissement, sélectionne les biens à acheter, met en place les travaux nécessaires, choisit les locataires, assume l’intégralité de la gestion locative… en bref, c’est elle qui s’occupe de tout ! La SCPI est donc un placement « clef en main », à privilégier si vous n’avez ni le temps, ni l’envie ou les compétences de gérer vous-même un patrimoine dans la pierre.

L’autre gros avantage de la SCPI, c’est la mutualisation des risques. Par le volume de l’investissement réalisé par la SCPI, les frais sont divisés et le risque de l’investissement (vacance locative, impayés de loyers, sinistre grave…) est mutualisé sur un nombre important d’immeubles et donc de locataires. Les zones et types d’investissement sont larges afin de pallier un éventuel problème dans un domaine particulier. Ainsi en cas de souci avec un bien, le rendement de la SCPI baissera un peu, mais ne s’effondrera pas, puisque la SCPI continuera de louer les autres immeubles et d’en tirer des revenus.

L’acquisition de parts de SCPI, l’achat de SCPI reste très accessible, comparé à un investissement immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds importante au départ. C’est un investissement qui peut ainsi convenir à différents profils d’investisseurs puisque l’on peut devenir copropriétaire de biens avec un budget limité tout en ayant un rendement intéressant (en moyenne autour de 5%).  Avec des parts de SCPI, un particulier peut ainsi diversifier son patrimoine vers l’immobilier professionnel en profitant d’un ticket d’entrée modeste allant de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Ce type de placement permet donc d’ajuster son investissement en fonction de ses capacités. De plus, autre gros point fort : la souplesse de fonctionnement.  Il est en effet possible à tout moment de racheter des parts de SCPI afin de compléter son investissement au fil de temps. Et à contrario, en cas de besoin, il est possible de céder rapidement tout ou partie de ses parts de SCPI, ce qui est beaucoup plus compliqué avec de l’immobilier en direct.

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Faut-il investir dans les SCPI en 2021 ? Quels sont les inconvénients de la SCPI ?

Le premier, ce sont les frais qui peuvent être à la souscription ou à la vente des parts, mais également les frais de gestion de la SCPI. De plus, la SCPI reste un investissement, qui comme tout investissement, n’est pas sans risques. On peut avoir comme aujourd’hui avec l’impact du Coronavirus, la perte de rendement, c’est-à-dire la baisse d’activité d’une société qui ne peut plus payer les loyers et qui risque de laisser des locaux vacants. Mais on peut également avoir une baisse de la valeur du bien (en fonction de l’évolution du marché immobilier).

Néanmoins, ces risques sont limités au vu des portefeuilles des SCPI. En effet, pour éviter une baisse de ces rendements les SCPI diversifient leurs investissements afin de ne pas mettre « tous les œufs dans le même panier » contrairement à un investisseur particulier qui investit dans un seul bien.

De plus, les chiffres passés sont plutôt flatteurs pour les SCPI car pour exemple, pendant la crise de 2008 les SCPI ont affiché une baisse de 5.38% alors que la bourse affichait une perte de 42.68%.

Comment investir dans des parts de SCPI ?

Au vu des différents frais, l’acquisition de parts de placement SCPI est conseillé dans un but d’investir sur du long terme pour avoir un rendement intéressant. Investir en SCPI, c’est investir donc sur le long terme.

Pour souscrire, il suffit de compléter un bulletin d’adhésion et de transmettre des documents légaux obligatoires (ex : CNI, RIB …), il n’y a pas de formalités administratives lourdes comme le passage devant un notaire dans le cas d’un investissement immobilier classique.

Cet investissement SCPI réalisé la plupart du temps comptant, peut être fait à crédits, permettant aux emprunteurs de bénéficier des taux d’intérêt faibles. De plus, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI permettant d’optimiser son rendement.

Que ce soit pour se constituer ou diversifier son patrimoine, compléter ses revenus, défiscaliser, prévoir sa retraite … Les raisons d’investir dans une SCPI peuvent être nombreuses. Connaître les différentes modalités de souscription demeure essentiel pour choisir la solution la mieux adaptée à sa stratégie patrimoniale.

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