Rachat de soulte

rachat de soulte

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Courtier en rachat de soulte

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une opération de banque qui consiste à racheter la part de son conjoint ou d’un membre de sa famille pour un bien immobilier détenu en commun. Il peut intervenir à la suite d’une succession, d’une séparation ou d’un divorce.

Lors de l’achat d’un bien ou d’une succession, chaque personne détient un « pourcentage du bien » donc une quote-part proportionnel à la valeur du bien. La soulte est donc le règlement financier d’une partie de la valeur du bien à un tiers qui détient ce même bien en commun. Ce rachat permet à l’acheteur de devenir seul propriétaire du bien.

Le montant de la soulte et l’importance du notaire …

Dans le cadre d’un rachat de soulte, il convient de faire appel à un notaire qui va établir un « état liquidatif » ou « acte notarié » afin de déterminer la valeur du bien pour pouvoir fixer avec précision le montant de la soulte. Ce montant va bien évidemment dépendre de plusieurs paramètres.

Dans un premier temps, il conviendra d’établir la valeur actuelle du bien. En effet, le prix qui sera déterminé ne dépend pas du prix d’achat, mais bien de la valeur actuelle immobilière du bien. Il est également possible de se mettre d’accord à l’amiable de la valeur de ce bien sous réserve que cela reste cohérent.

Le montant sera également dépendant de la quote-part que chaque personne possède sur le bien. Cette quote-part peut-être déterminée lors de l’achat de ce même bien (en cas de séparation ou divorce) ou définit par le défunt lors d’un héritage. Lors d’une indivision avec des parts inégales, la personne souhaitant acquérir le bien devra verser une soulte à hauteur des parts possédées par chacun.

Enfin, si le bien a été financé par un crédit qui n’est pas terminé, il faudra veiller à déduire le capital restant dû ainsi que les indemnités de remboursement anticipé.

Le notaire est donc indispensable dans la réalisation d’un rachat de soulte, car il va rédiger un document notarié permettant de passer d’une propriété en indivision vers une propriété avec un unique propriétaire.

A retenir : Le calcul du montant de la soulte dépend de la valeur du bien au moment du rachat et non de sa valeur de départ.

Les frais du rachat de soulte

Les démarches administratives entraînent invariablement des frais.

Dans un premier, le fait de passer devant le notaire inclut les émoluments de celui-ci indispensable à la réalisation de ce rachat de soulte.

De plus, vous devrez payer les frais de mutation dit « frais de notaire » afin de changer le titre de propriété et autres taxes prélevés par le notaire pour l’Etat.

Si votre rachat de soulte se finance par un prêt bancaire, vous aurez également des frais de garantie (hypothèque ou société de cautionnement) et les frais de dossier bancaire.

Enfin, si vous aviez un prêt bancaire sur le bien (souvent le cas lors de séparation ou de divorce), vous devriez payer les pénalités de remboursement anticipé du crédit existant, soit 3% du capital restant dû ou un semestre d’intérêt.

Comme un crédit immobilier classique, une étude approfondie de la situation actuelle du futur propriétaire sera faite par la banque pour vérifier sa solvabilité afin de financer le projet.

Dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce, si toutefois, aucun des co-emprunteurs ne peut racheter la part de l’autre, le bien sera mis en vente afin de rembourser le crédit existant et les ils devront s’acquitter des mensualités du prêt jusqu’à sa vente.

Exemple d’un rachat de soulte suite à une séparation :

Mr DUPONT et Mme MARTIN ont acheté en 2008 un appartement sur Rezé à 175 000€ à parts égales avec 25 000€ d’apport et donc un emprunt bancaire à l’époque de 150 000€.

Ils ont décidé de se séparer et ont fait estimer leur appartement qui a une valeur aujourd’hui de 200 000€ (estimation par l’agence immobilière).

rachat soulte

Mr DUPONT souhaite garder l’appartement, il doit donc racheter la part de Mme MARTIN.

Le capital restant dû de leur emprunt bancaire est de 80 000€.

Il faut rajouter à cela les indemnités de remboursement anticipé de 3% donc 2 400€ soit un total de 82 400€.

La part de chacun sur le bien sera donc de 200 000€ – 82 400€ divisé par deux soit 58 800€.

Afin de racheter la part de Mme, Mr DUPONT devra payer le capital restant dû ainsi que les indemnités de remboursement anticipé de 82 400€ + la soulte de Mme MARTIN de 58 800€ soit une somme totale de 141 200€.

À cela, s’ajouteront les taxes et frais de notaire (de l’ordre de 2.5% ?) ainsi que la nouvelle garantie et les frais de dossier bancaire.

Si les parts sont différentes, il suffit d’adapter le calcul aux quotes parts de chacun. Il est donc préférable d’aller voir son notaire afin qu’il détermine les valeurs de chacun.

 

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