Comment calculer son taux d'endettement ?

Définition du taux d’endettement 

 

Le taux d’endettement, autrement appelé ratio d’endettement, est le rapport entre les revenus et les charges d’une personne (ou d’une entreprise). Dans le cadre d’un achat immobilier, les établissements bancaires en tiennent compte, pour déterminer la capacité du client à contracter le prêt souhaité (parmi d’autres critères)

Afin de ne pas trop charger financièrement le foyer, le Conseiller bancaire va établir le taux d’endettement, en calculant le rapport entre le revenu mensuel du ménage, et les charges financières d’emprunt. Si la charge d’emprunt est trop importante, le risque de ne pouvoir payer les mensualités est élevé également.

Le taux d’endettement maximum est en général de 33%. Cependant, dans certains cas, il est parfois possible de le dépasser légèrement.

Lors du montage de dossier de prêt, l’organisme bancaire va vérifier un certain nombre de points, lui permettant d’accepter un non de financer le projet :

  • Taux d’endettement (ratio calculé en %)
  • Reste à vivre après projet (différence entre vos revenus, et vos charges d’emprunt) : il ne doit pas être inférieur à un certain montant. Cette somme permettant au client de pouvoir assurer ses charges quotidiennes après paiement des mensualités de crédit (nourriture, essence, vêtements, loisirs etc…)
  • Saut de charge : différence entre votre loyer actuel et votre épargne mensuelle, en comparaison avec vos charges futures après projet.

Comment calculer son taux d’endettement ? 

Comment calculer sont taux d’endettement pour un crédit immobilier, ou pour tout autre crédit ?

D’un côté, se trouvent les revenus :

Les banques prennent en compte les salaires nets, les bénéfices de votre entreprise (si vous travaillés en tant que TNS), les loyers perçus au titre de revenu locatif, les pensions, les rentes, la retraite… Certaines allocations sociales peuvent être prises en comptes, mais elles ne sont généralement pas comptées dans le revenu d’un foyer.

De l’autre côté, se trouvent les dépenses :

Seront pris en comptes, les charges fixes mensuelles, notamment les loyers, les pensions alimentaires, les crédits déjà souscrits (crédit auto, consommation, ou bien un crédit immobilier qui serait déjà en place et conservé après le nouvel achat)

Pour calculer l’endettement d’un foyer, il faut diviser les charges par les revenus.

On obtient ainsi, le taux d’endettement du foyer. Bien évidemment, pour un projet d’achat immobilier, il faut calculer le taux d’endettement actuel, mais aussi et surtout, le taux d’endettement après projet.
C’est en partie sur cette base-là, que sera calculé votre capacité d’emprunt, et donc votre budget d’achat.

 

 

Exemple n°1 :

Les revenus mensuels de votre foyer s’élèvent à 3 100 € (salaires de 1 700 € et 1 400 €).

Vous payez actuellement 650 € de loyer. Vous avez un crédit auto en cours, de 210 € par mois.

Votre taux d’endettement actuel est de 24%.
Pour le calcul de vos mensualités futures, il faut bien évidemment retirer le loyer, qui ne sera plus d’actualité.
Calcul de mensualité future : 3 100€ x 33 % = 1023 €.

1023 – 210 € de charges auto = 813 € de capacité de remboursement mensuel.
Votre « reste à vivre » sera de 2 077 €.

 

Exemple n°2 :

Les revenus mensuels de votre foyer d’élèvent à 3 500 € (salaires de 1 700 € et 1 800 €)

Vous percevez également un revenu locatif de 500 €, pour un appartement déjà possédé.
Pour ce bien, vous versez une mensualité de 450 €.

Vous payez un loyer de 600 € par mois. Vous avez également un crédit consommation de 180 € par mois.

Votre taux d’endettement actuel est de 30.75 % (4 000 € de revenus, 1 230 € de charges)

Calcul de mensualité future :

4 000 x 33 % = 1 320 €.

1 320 – 630 € de charges qui restent en place = 690 € de capacité de remboursement mensuel.
Votre « reste à vivre » sera de 2 680 €.

Attention ! Tous les organismes bancaires ne prennent pas le revenu locatif en compte de la même manière. Certains établissements ne prendront en revenus qu’une certaine partie des loyers perçus (70% ou 80%).

Il est donc très important, dans toutes les situations, de faire le point sur la capacité d’emprunt, avant de s’engager sur l’achat d’un bien immobilier.

Les cas particuliers 

Le seuil de 33 % d’endettement est un indicateur important pour les établissements bancaires. Cependant, dans certains cas, ce seuil peut changer.

Voici quelques exemples de situation particulières, pour lesquelles le taux d’endettement peut être revu :

  • Revenus variables : si votre revenu est fixe mensuellement, mais que vous percevez des primes importantes sur l’année, le taux d’endettement peut être fixé sur vos revenus annuels. Attention, il faudra démontrer ces revenus sur plusieurs années, et il revient à la banque de choisir le moyen de calcul qu’elle souhaitera
  • Revenus importants : si le « reste à vivre » est largement suffisant, un organisme bancaire pourra considérer un taux d’endettement plus élevé, sans pour autant mettre en péril la capacité de remboursement du foyer.
  • Charges d’emprunts déjà souscrits qui se terminent bientôt : si votre endettement actuel est plus élevé, mais que les crédits souscrits se terminent dans peu de temps (moins de 6 mois), il sera parfois possible de ne pas prendre en compte ces charges.

Chaque situation est différente, il faut donc toujours bien préparer votre dossier de crédit, et venir voir votre courtier, qui vous indiquera un budget maximum, adapté à votre situation !

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